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/* header + nav */
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/* type */
.eyebrow{display:inline-flex;align-items:center;gap:var(--space-2);font-size:var(--text-xs);font-weight:600;letter-spacing:.12em;text-transform:uppercase;color:var(--sage);margin-bottom:var(--space-5)}
.eyebrow::before{content:"";width:24px;height:1px;background:currentColor}
h1{font-family:var(--font-display);font-weight:400;font-size:var(--text-3xl);line-height:1.02;letter-spacing:-.025em}
h1 em,.h2 em{font-style:italic;color:var(--brick)}
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.prose p+p{margin-top:var(--space-4)}

/* layout */
section{padding:clamp(var(--space-12),8vw,var(--space-24)) 0}
section[id]{scroll-margin-top:72px}
.sec-head{max-width:42rem;margin-bottom:var(--space-10)}
.sec-head p{margin-top:var(--space-4);color:var(--ink-2)}
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.alt{background:var(--surface-2)}
.band{background:var(--ink);color:var(--bg)}
.band .eyebrow{color:#CDBBA8}
.band .sec-head p,.band .muted{color:#C9C5BF}
.photo{border-radius:var(--radius);overflow:hidden;background:var(--surface-2)}
.photo img{width:100%;height:100%;object-fit:cover}
@media (max-width:960px){.split{grid-template-columns:1fr}}

/* hero */
.hero{padding:clamp(var(--space-10),6vw,var(--space-20)) 0 clamp(var(--space-12),7vw,var(--space-20))}
.hero-grid{display:grid;grid-template-columns:1.05fr .95fr;gap:clamp(var(--space-8),5vw,var(--space-16));align-items:center}
.hero-grid .photo{aspect-ratio:4/5;position:relative}
.hero-photo-credit{position:absolute;right:var(--space-3);bottom:var(--space-3);background:rgba(21,21,21,.72);color:#fff;border-radius:4px;padding:.35rem .5rem;font-size:.68rem;line-height:1.2}
.hero-photo-credit a{color:inherit;text-decoration:none}
.hero-photo-credit a:hover{text-decoration:underline}
.hero-actions{display:flex;flex-wrap:wrap;gap:var(--space-3);margin-top:var(--space-8)}
.hero-stats{display:grid;grid-template-columns:repeat(2,minmax(0,1fr));margin-top:var(--space-8);background:var(--surface);border:1px solid var(--line);border-radius:var(--radius);max-width:33rem;overflow:hidden}
.hero-stat{display:flex;flex-direction:column;padding:var(--space-5) var(--space-6);gap:var(--space-1)}
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.hero-stat strong{font-family:var(--font-display);font-size:var(--text-xl);font-weight:400;line-height:1.15;letter-spacing:-.02em}
.hero-stat span{color:var(--ink-2);font-size:var(--text-xs)}
.hero-stats p{grid-column:1/-1;border-top:1px solid var(--line);padding:var(--space-3) var(--space-6);font-size:.75rem;line-height:1.45;color:var(--ink-3)}
.hero-stats a{color:var(--ink-2);text-underline-offset:3px}
@media (max-width:960px){.hero-grid{grid-template-columns:1fr}.hero-grid .photo{aspect-ratio:3/2}}
@media (max-width:420px){.hero-stat{padding:var(--space-4)}.hero-stats p{padding:var(--space-3) var(--space-4)}}
.hero--buyers .photo img{object-position:center 51%}
@media (max-width:960px){.hero--buyers .photo{aspect-ratio:4/5;max-height:650px}}

/* home opening */
.hero--home{padding-top:clamp(var(--space-10),5vw,var(--space-16));padding-bottom:clamp(var(--space-12),6vw,var(--space-20))}
.hero--home .hero-grid{grid-template-columns:minmax(0,1.02fr) minmax(0,.98fr);gap:clamp(var(--space-8),5.5vw,var(--space-20))}
.hero--home h1{max-width:11ch}
.hero--home .lede{max-width:33rem}
.hero--home .hero-actions{margin-top:var(--space-6)}
.hero-reach{margin-top:var(--space-5);font-size:var(--text-sm);color:var(--ink-2)}
.hero-reach a{font-weight:600;color:var(--ink);text-underline-offset:4px;text-decoration-color:var(--accent-light)}
.hero-reach a:hover{text-decoration-color:var(--ink)}
.hero-social{display:inline-flex;align-items:center;gap:var(--space-2);max-width:100%;margin-top:var(--space-2);padding:.45rem .75rem;background:var(--sage-tint);border:1px solid var(--line);border-radius:7px;color:var(--ink);font-size:var(--text-sm);font-weight:600;text-decoration:none;transition:background .2s,border-color .2s}
.hero-social:hover{background:var(--brick-tint);border-color:var(--accent-light)}
.hero-social svg{flex:none}
.hero-social-arrow{color:var(--accent)}
.hero--home .hero-stats{margin-top:var(--space-4)}
.hero--home .hero-portrait{aspect-ratio:4/5;background:#DFDBD6;border-radius:4px 80px 4px 4px;overflow:hidden}
.hero-portrait img{object-position:center 22%}
.hero-portrait-note{position:absolute;left:var(--space-5);bottom:var(--space-5);display:flex;flex-direction:column;background:rgba(250,249,247,.96);padding:var(--space-4) var(--space-5);min-width:min(74%,18rem);box-shadow:0 12px 36px rgba(21,21,21,.12)}
.hero-portrait-note span{font-size:.68rem;letter-spacing:.15em;font-weight:600;color:var(--accent)}
.hero-portrait-note strong{font-family:var(--font-display);font-size:var(--text-lg);font-weight:400;line-height:1.2;margin-top:var(--space-1)}
.hero-portrait-note small{font-size:.76rem;color:var(--ink-2);margin-top:var(--space-1)}
@media (max-width:960px){.hero--home .hero-grid{grid-template-columns:1fr}.hero--home .hero-portrait{aspect-ratio:4/3;max-height:680px}.hero--home .hero-portrait img{object-position:center 26%}}
@media (max-width:600px){.hero--home .hero-portrait{aspect-ratio:4/4.3;border-top-right-radius:52px}.hero-portrait-note{left:var(--space-4);bottom:var(--space-4);min-width:0;max-width:calc(100% - 2rem)}}

/* single listing spotlight */
.featured-listing{background:#272521;color:#FAF9F7;padding:clamp(var(--space-10),5.5vw,var(--space-16)) 0}
.featured-frame{display:grid;grid-template-columns:minmax(0,1.16fr) minmax(0,.84fr);align-items:stretch;min-height:460px}
.featured-image{position:relative;display:block;min-height:460px;overflow:hidden;background:#49463F;border-radius:3px 0 0 3px}
.featured-image img{width:100%;height:100%;position:absolute;inset:0;object-fit:cover;transition:transform .4s ease}
.featured-image:hover img{transform:scale(1.025)}
.featured-image-label{position:absolute;bottom:var(--space-5);left:var(--space-5);padding:.55rem .75rem;background:rgba(250,249,247,.94);color:var(--ink);font-size:var(--text-xs);font-weight:600}
.featured-copy{padding:clamp(var(--space-8),4vw,var(--space-16));background:#34312C;display:flex;flex-direction:column;align-items:flex-start;border-radius:0 3px 3px 0}
.featured-copy .eyebrow{color:#D7C3AB;margin-bottom:var(--space-6)}
.featured-copy .h2{font-size:clamp(2rem,2.3vw,3.1rem);line-height:1.12}
.featured-copy .h2 em{color:#D7C3AB}
.featured-address{font-size:var(--text-base);line-height:1.4;margin-top:var(--space-8);font-weight:600}
.featured-address span{font-size:var(--text-sm);font-weight:400;color:#CBC6BF}
.featured-facts{display:flex;flex-wrap:wrap;gap:var(--space-2) var(--space-5);color:#E2DDD6;font-size:var(--text-sm);margin-top:var(--space-5)}
.featured-facts span+span::before{content:"·";color:#B9A891;margin-right:var(--space-5)}
.featured-price{font-family:var(--font-display);font-size:var(--text-xl);line-height:1.2;margin-top:var(--space-8);padding-top:var(--space-6);border-top:1px solid #605B54;width:100%}
.featured-price span{font-family:var(--font-body);font-size:var(--text-xs);color:#CBC6BF;margin-left:var(--space-2)}
.featured-actions{display:flex;flex-wrap:wrap;align-items:center;gap:var(--space-4) var(--space-5);margin-top:var(--space-6)}
.featured-copy .btn-primary{background:#FAF9F7;color:#151515}
.featured-copy .btn-primary:hover{background:#E6E1DA}
.featured-inquire{font-size:var(--text-sm);font-weight:600;text-underline-offset:4px;color:#FAF9F7}
.featured-fine{font-size:.75rem;line-height:1.45;color:#C5BFB6;margin-top:var(--space-6)}
@media (max-width:900px){.featured-frame{grid-template-columns:1fr}.featured-image{height:clamp(300px,55vw,510px);min-height:0;border-radius:3px 3px 0 0}.featured-copy{border-radius:0 0 3px 3px}}
@media (max-width:600px){.featured-image{height:290px}.featured-copy{padding:var(--space-8) var(--space-6)}.featured-actions{align-items:flex-start;flex-direction:column}.featured-copy .h2{font-size:clamp(2rem,9vw,2.7rem)}}

/* buttons */
.btn{appearance:none;border:0;cursor:pointer;font:inherit;font-weight:600;font-size:var(--text-sm);border-radius:8px;padding:.9rem 1.4rem;min-height:48px;display:inline-flex;align-items:center;justify-content:center;gap:var(--space-2);text-decoration:none;transition:background .2s,color .2s,border-color .2s,transform .1s}
.btn:active{transform:translateY(1px)}
.btn-primary{background:var(--brick);color:#FFFFFF}
.btn-primary:hover{background:var(--brick-deep)}
.btn-primary[disabled]{opacity:.6;cursor:wait}
.btn-outline{background:transparent;color:var(--ink);border:1px solid var(--ink)}
.btn-outline:hover{background:var(--ink);color:var(--bg)}
.btn-ghost{background:transparent;color:var(--ink-2);padding-left:.4rem;padding-right:.4rem}
.btn-ghost:hover{color:var(--ink)}
.link{font-weight:600;font-size:var(--text-sm);color:var(--brick-deep);text-decoration:none;border-bottom:1px solid currentColor;padding-bottom:1px}

/* path cards */
.paths{display:grid;grid-template-columns:repeat(3,1fr);gap:var(--space-5)}
.paths-two{grid-template-columns:repeat(2,minmax(0,1fr))}
.path{background:var(--surface);border:1px solid var(--line);border-radius:14px;padding:var(--space-8);display:flex;flex-direction:column;gap:var(--space-3);text-decoration:none;transition:border-color .2s,transform .2s,box-shadow .2s}
.path:hover{border-color:var(--brick);transform:translateY(-2px);box-shadow:var(--shadow)}
.path .n{font-family:var(--font-display);color:var(--brick);font-size:var(--text-lg)}
.path h3{font-family:var(--font-display);font-weight:500;font-size:var(--text-lg);line-height:1.2}
.path p{color:var(--ink-2);font-size:var(--text-sm);flex:1}
.path .go{font-weight:600;font-size:var(--text-sm);color:var(--brick-deep)}
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/* client reviews */
.reviews-grid{display:grid;grid-template-columns:repeat(3,minmax(0,1fr));gap:var(--space-5)}
.review-card{background:var(--surface);border:1px solid var(--line);border-radius:14px;padding:var(--space-8);display:flex;flex-direction:column;min-width:0}
.review-card::before{content:"“";font-family:var(--font-display);font-size:3.5rem;line-height:.7;color:var(--accent);margin-bottom:var(--space-6)}
.review-card blockquote{font-family:var(--font-display);font-size:clamp(1.12rem,1.1vw + .55rem,1.38rem);line-height:1.45;letter-spacing:-.01em;flex:1}
.review-card figcaption{display:flex;justify-content:space-between;align-items:baseline;flex-wrap:wrap;gap:var(--space-2);border-top:1px solid var(--line);padding-top:var(--space-5);margin-top:var(--space-8);font-size:var(--text-sm)}
.review-card figcaption span{font-weight:600}
.review-card figcaption a{color:var(--ink-2);text-underline-offset:3px}
.review-card figcaption a:hover{color:var(--ink)}
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@media (max-width:620px){.reviews-grid{grid-template-columns:1fr}}

/* agent listings and selected closed transactions */
.sales-subhead{font-family:var(--font-display);font-size:var(--text-xl);font-weight:400;line-height:1.2;margin:0 0 var(--space-5)}
.sales-grid + .sales-subhead{margin-top:var(--space-12)}
.sales-grid{display:grid;grid-template-columns:repeat(2,minmax(0,1fr));gap:var(--space-4)}
.sale-card{background:var(--surface);border:1px solid var(--line);border-radius:14px;overflow:hidden;display:flex;flex-direction:column}
.sale-card--featured{grid-column:1/-1;display:grid;grid-template-columns:1.08fr .92fr}
.sale-card--featured .sale-photo{height:100%;aspect-ratio:auto;min-height:320px}
.sale-photo{display:block;aspect-ratio:16/10;overflow:hidden;background:var(--surface-2)}
.sale-photo img{display:block;width:100%;height:100%;object-fit:cover;transition:transform .25s ease}
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.sale-body{padding:var(--space-6) var(--space-8) var(--space-8);display:flex;flex-direction:column;flex:1}
.sale-role{display:inline-block;color:var(--sage);font-size:var(--text-xs);font-weight:600;letter-spacing:.1em;text-transform:uppercase;margin-bottom:var(--space-4)}
.sale-card h4{font-family:var(--font-display);font-weight:400;font-size:var(--text-xl);line-height:1.2}
.sale-location{color:var(--ink-2);font-size:var(--text-sm);margin-top:var(--space-1)}
.sale-detail{font-size:var(--text-sm);color:var(--ink-2);margin-top:var(--space-4);margin-bottom:var(--space-6)}
.sale-price{border-top:1px solid var(--line);padding-top:var(--space-5);margin-top:auto;font-family:var(--font-display);font-size:var(--text-lg)}
.sale-price span{font-family:var(--font-body);font-size:var(--text-xs);color:var(--ink-3);margin-left:var(--space-2)}
.sale-link{font-size:var(--text-sm);font-weight:600;color:var(--ink);margin-top:var(--space-4);text-underline-offset:3px}
.sales-source{font-size:var(--text-xs);color:var(--ink-2);margin-top:var(--space-5)}
.sales-source a{text-underline-offset:3px}
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@media (max-width:620px){.sales-grid{grid-template-columns:1fr}.sale-body{padding:var(--space-6)}}

/* stats */
.stats{display:grid;grid-template-columns:repeat(4,1fr);border-top:1px solid #3A3835}
.stat{padding:var(--space-8) var(--space-6) var(--space-6) 0;border-right:1px solid #3A3835}
.stat:last-child{border-right:0}
.stat+.stat{padding-left:var(--space-6)}
.stat .num{font-family:var(--font-display);font-size:var(--text-2xl);line-height:1;letter-spacing:-.02em;font-variant-numeric:tabular-nums}
.stat .lbl{font-size:var(--text-sm);color:#C9C5BF;margin-top:var(--space-3)}
.stat .delta{display:inline-block;margin-top:var(--space-2);font-size:var(--text-xs);color:#CDBBA8}
.src{font-size:var(--text-xs);color:#9C978F;margin-top:var(--space-8)}
.src a{color:#DAD5CE}
.stats.light{border-top-color:var(--line)}
.stats.light .stat{border-right-color:var(--line)}
.stats.light .lbl{color:var(--ink-2)}
.stats.light .delta{color:var(--sage)}
@media (max-width:960px){
  .stats{grid-template-columns:1fr 1fr}
  .stat:nth-child(2){border-right:0}
  .stat:nth-child(3){padding-left:0}
  .stat:nth-child(n+3){border-top:1px solid #3A3835}
  .stats.light .stat:nth-child(n+3){border-top-color:var(--line)}
}
@media (max-width:560px){.stat .num{font-size:var(--text-xl)}}

/* numbered list */
.list{list-style:none;padding:0}
.list li{display:grid;grid-template-columns:40px 1fr;gap:var(--space-3);padding:var(--space-5) 0;border-top:1px solid var(--line)}
.list li:last-child{border-bottom:1px solid var(--line)}
.list .n{font-family:var(--font-display);color:var(--brick);font-size:var(--text-lg);line-height:1.2}
.list b{display:block;font-weight:600}
.list span{color:var(--ink-2);font-size:var(--text-sm)}

/* cards + forms */
.card{background:var(--surface);border:1px solid var(--line);border-radius:14px;box-shadow:var(--shadow);padding:clamp(var(--space-6),3vw,var(--space-10))}
.card .sub{font-size:var(--text-sm);color:var(--ink-2);margin-top:var(--space-2)}
.field{margin-bottom:var(--space-4)}
.row{display:grid;grid-template-columns:1fr 1fr;gap:var(--space-3)}
.row-3{grid-template-columns:2fr 1fr}
label{display:block;font-size:var(--text-sm);font-weight:500;margin-bottom:var(--space-1)}
label .opt{font-weight:400;color:var(--ink-3)}
input,select,textarea{width:100%;font:inherit;font-size:var(--text-base);color:var(--ink);background:#fff;border:1px solid var(--line);border-radius:8px;padding:.7rem .85rem;min-height:48px;transition:border-color .2s,box-shadow .2s}
textarea{min-height:110px;resize:vertical}
input:focus,select:focus,textarea:focus{outline:none;border-color:var(--brick);box-shadow:0 0 0 3px var(--brick-tint)}
input[aria-invalid=true]{border-color:#B3261E}
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